8月北京住宅销售创三年单月新高_Betway必威中文官网
8月北京住宅销售创三年单月新高_Betway必威中文官网

8月北京住宅销售创三年单月新高

田国宝2020-09-18 07:12

官网Betway 记者 田国宝 9月16日,北京市统计局发布1-8月房地产市场运行情况,前8个月住宅销售面积371.4万平方米,同比下降18.7%,仍没有恢复到疫情前水平。

但是从单月销售来看,同花顺数据显示,

北京某项目销售人负责告诉官网Betway,8月新房销售放量一方面与供应结构有关,一直以来北京新房均位于远郊地区,市场关注度较小,8月有一部分五环附近和五环内项目集中入市,吸纳一部分改善型需求。

另一方面也与疫情积压需求释放有关,北京楼市从4月底开始恢复,但由于议价空间较大,购房者观望情绪较浓,随着优质项目陆续入市,这部分需求在8月得到一定程度的释放,“但是整体压力还是比较大。”上述项目销售负责人表示。

单月新高

从2017年317限购以来,北京商品住宅成交直线下降,2017年全年成交较上一年下滑了四成,2018年再次下滑近一成。但是,从2019年商品住宅开始出现上升,全年成交722.9万平方米,上升42%。

进入2020年以来,1月北京商品住宅成交面积超过上一年同期。但从2月开始,受春节假期和疫情影响,销售面积直线下降,全月成交了15万平方米,不到1月的三成,创下15年以来月度成交最低纪录。

此后的两个月,虽然成交开始陆续复苏,但仍没有恢复到1月水平。一直在5月,北京商品住宅成交面积达到63万平方米,赶上了2019年月度平均成交面积,这一行情一直延续到7月。

上述项目销售负责人表示,一般情况下,一年中销售旺季在12月,“年底冲业绩,促销力度比较大,这个很容易理解;其他月份受整体形势影响比较大,像平时说金九银十,已经好久没有出现了。”

在他的印象中,楼市很少在8月出现成交高峰或者次高峰,“有时候4月行情好,因为上学、毕业生刚需等需求。但是8月一般都比较平淡,可能会比二三月好一些,但一般不如四五月或九十月。”

今年8月北京商品住宅成交面积接近百万平方米,创下2017年以来单月纪录。在上述销售负责人看来,这与8月北京优质项目集中上市有关。“原来开盘的,大多数是远郊的多,要么大兴、房山的,要么顺义的。”

但8月入市的项目中,大部分集中在亦庄、丰台、大兴旧宫、海淀田村等五环附近项目,这些项目由于地理、交易、教育等条件相对较好,正好迎合了一大部分疫情期间积压下来的改善型需求。

朝阳链家一家门店负责人也表示,从4月底需要逐步释放以来,市场需求以改善型需求为主。“疫情让人们对住房需求有了更多新的需求,很多功能老小区是无法满足的,而且本来疫情积压的需求就比较多。”

上述项目销售负责人表示,很多购房者可选择性空间大,但适合需求的比较少,而且随着价格松动,观望的多,出手的少。“8月开盘的这些项目一出来,正好迎合这一部分需求,我想这个可能是个重要原因。”

会持续吗

北京市住建委数据显示,截至9月17日,2020年北京共有85个商品住宅取得预售证,其中第一季度仅发了12张,大部分是二季度和三季度下发,其中8月累计下发了14张预售证。

同花顺的数据显示,1-7月,北京商品住宅新增供应面积是352万平方米,依然高于同期333万平方米的销售面积。

由于8月成交大幅增加,截至8月底,北京商品住宅库存从7月的1223平方米下降至1160平方米。这一库存水平近低于6月和7月,依然是2012年3月以来的高点。

按照2020年以来月均去化面积来看,北京商品住宅去化周期是22个月。而根据保利投顾的测算,截至8月底,北京商品住宅的去化周期是29个月。

9月和10月会持续8月的行情吗?9月以来,恒大率先在全国打响7折APP战,一部分房企已经加入战局。多位房企的人士向官网Betway透露,必威三四个月,房企将不惜代价的进行销售和回款。

上述项目销售负责人认为可能性不大,在他看来,8月销售面积攀升有其特殊性,“像丰台中海和金茂的项目,开盘去化率都超过一半,当月消化的差不多了,如果金九银十还有类似的项目开出来,那应该没问题,否则肯定达不到。”

从8月二手房成交数据来看,根据保利投顾的研究报告,8月北京二手房带看量超过10万套,环比上升16%,但最终成交16057套,环比下降1%,也不及5月和6月的成交量。

一手房销售面积创纪录,而二手房销售一般,一定程度验证了上述项目销售负责人的判断。即新房成交较好,主要因为部分核心区域项目入市,迎合积压下来的部分需求,形成短期放量。

同花顺的数据显示,9月前两周,北京商品住宅成交面积为34万平方米,只有8月成交的三分之一。如果9月想要达到8月的成交水平,成交面积需要在接下来的两周超过60万平方米。

贝壳研究院分析师许小乐也认为,今年金九银十仍难出现,主要原因有三。

第一,过去三年都没有出现“金九银十”。根据贝壳研究院数据,过去三年,全国18个城市9、10两个月的成交量均比上月下降,环比降幅在5%-10%左右。317调控之后,房地产市场已经不存在明显的波峰了。

第二,今年的调控政策更加精准施策,“金九银十”更难出现。中央多次强调“房住不炒”的政策导向,LPR利率连续四个月保持不变,上半年应对疫情的货币信贷政策逐步调整。房地产市场快速升温的条件不存在。

第三,市场预期较弱,贝壳研究院数据显示,8月全国重点城市业主涨价占比低位持续下降,房源交易时间仍然保持100天的长周期,这样的市场很难开启改善型换房链条。因此,今年二手房市场很难有起色。

许小乐认为,新房市场受库存增加、房企资金压力等因素影响,可能会出现降价售房的小行情,但价格不仅难以上涨,反而可能小幅下降。

土地热度减退

对于多数开发商来说,北京是一个特别的区域。超过的两千万的常住人口,对于住房需求的不言而喻。2005年到2017年317调控前,北京每年商品住宅成交面积均在千万平方米级别,即便是2008年APP危机影响,也接近900万平方米。

受317楼市调控政策影响,2017年北京商品住宅成交面积下滑至557万平方米,2018年进一步下滑至509万平方米。2019年,受开发商促销等因素影响,北京新房成交面积达到了723万平方米,创下317以来新高。

一个城市的人口变化、人均可支配收入、房地产成交、房价等指标是房企衡量投资的重要依据。但实际上,多数房企对北京土地保持一定警惕。

一位30强的房企APP负责人表示,在向全国扩张的过程中,项目进京一直是他所在公司的梦想,“之所以一直没有进来,就是觉得地价这么高,房价空间又不大,万一拖住了,可能会影响整个集团。”

Wind数据显示,截至9月17日,2020年北京土地成交平均楼面价为2.7万元/平方米,位居全国第一名。如果单看商品住宅用地成交,这一Betway是3.3万元/平方米。而同为一线城市的上海商品住宅楼面价还不足万元。

截至9月17日,2020年北京累计出让土地52幅,土地成交金额1529Betway,期中疫情前成交的土地金额占比超过三成。这些土地为北京增加供应560万平方米,期中新增商品住宅供应面积448万平方米。

6月以来,北京商品住宅用地(包括住宅混合用地)的买方,就极少出现民企单独身影。同花顺数据显示,6月1日到9月16日,北京累计成交13幅住宅用地,除了佳兆业和路劲各获得一幅外,其他土地成交均为央企、国企或联合体。

看上的地抢不到,即便抢到也算不过账;能抢到的地看不上,去化周期慢。这是一部分房企对北京土地市场的感受。尤其是今年受疫情影响,北京新房成交至今未能恢复至2019年水平,也一定程度降低了房企的期望。

一位房企的人士告诉官网Betway,今年其所在公司在北京获取两幅土地,但无论总价和还是楼面价相对较低,“我们整体盘子大,占用的资金比例不大,但是在北京有项目,对于其他地方项目销售也有推动作用,”

但北京一些核心区尤其是五环内的土地,依然受到开发商的青睐。截至9月17日,北京已经成交的商品住宅用地中,溢价率超过20%的土地有18幅。但溢价率为0的商品住宅用地也达到了15幅。

版权声明:以上官网为《官网Betway》社原创作品,版权归《官网Betway》社所有。未经《官网Betway》社授权,严禁转载或镜像,否则将依法追究相关行为主体的法律责任。版权合作请致电:【010-60910566-1260】。
不动产开发报道部主任
主要关注房地产、体育园区、双创及物业等领域。擅长深度报道和调查报道。
10bet官网中文龙8国际下载安装beplay体育官方下载